Per avviare il 110% basta l'approvazione in assemblea del 33,3%

“Allora, adesso che c’è il 110% riusciamo a fare qualcosa?” Vincenzo me lo dice con un sorriso sardonico. Vincenzo è uno dei miei condomini. E’ proprietario dell’appartamento a piano terra in una palazzina di quattro abitazioni. Il condominio Alfieri è stato costruito negli anni ’70. A quel tempo non erano molte le abitazioni con finestre con i doppi vetri e con buone finiture. Erano altri tempi e l’attenzione ai consumi di energia non erano percepiti come priorità.  Oggi è ben diverso.

Una verifica sommaria dei consumi, fatta qualche tempo fa, tramite una diagnosi energetica, avevo stimato un consumo di 220 kWh/m² anno.  La classe energetica era oltre la scala prevista dalla attuale normativa e, quindi, in classe F.

La situazione del mio condominio è ideale per poter utilizzare il SuperBonus del 110% entrato in vigore in questi ultimi due mesi.  Per utilizzare questa formidabile iniziativa, fino a qualche giorno fa, si richiedeva la maggioranza unanime dei proprietari.  Questo è quanto si diceva fino a qualche giorno fa. 

Maurizio e Franca, l’altro mio condomino, proprietari anche loro dell’abitazione, mi avevano informato che all’ultima assemblea era stata buttata l’idea di una ristrutturazione utilizzando il 65% di detrazioni fiscale. Ci fu un categorico no da parte di Giuseppe, il terzo proprietario dell’abitazione, che ha in affitto l’appartamento a Valerio. E, con questo, non se ne è più parlato.

Io, sono in affitto nel quarto appartamento e non ho voce in capitolo. Ho sentito a suo tempo il nipote della proprietaria sig.ra Vinco, che è il mio referente per l’ordinaria e straordinaria amministrazione, e pure lui aveva scartato l’ipotesi di una ristrutturazione con accesso al 65% e 50% di detrazione.

Il mio condominio era “blindato”. E’ un peccato perché ogni anno personalmente spendo oltre 1.500 € di metano che potrebbero essere risparmiati. Così facendo ridurrei l’inquinamento dell’aria, e aumentando il comfort abitativo e evitereri di contribuire ad accelerare l’effetto serra del pianeta.

Perché ho utilizzato il verbo “era”? In effetti c’è una novità. I condomini “blindati” come il mio sono stati “sblindati” dal Decreto Legge Agosto, n.104 del 14/08/2020, Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia, pubblicato in Gazzetta ufficiale e, a quanto sembra, entrato già in vigore.

Cosa si dice nell’art.63 del Decreto Legge, n.104 del 14/08/2020?
Lo riporto in modo esplicito. L’articolo ha un titolo molto promettente.

Semplificazione procedimenti assemblee condominiali

1. All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9 -bis . Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.»

Cosa significa questo articolo? Quali conseguenze determina?

Per spiegarlo vedo di utilizzare il mio caso che ho descritto in precedenza.  Se i due proprietari, Vincenco e Maurizio-Franca, che hanno un po’ meno del 50% del valore del condominio, ma ben più del 33,3% del valore del condominio, decidono in assemblea di approvare la ristrutturazione delle parti comuni accedendo al 110% di detrazione fiscale, potrebbero far partire gli interventi il giorno dopo l’approvazione in assemblea.

Quali interventi? Nel caso del mio condominio potrebbero essere: cappotto alle pareti perimetrali, isolamento del sottotetto, isolamento dell’estradosso dei pavimenti dei primi piani, impianto di riscaldamento centralizzato con pompa di calore o con un micro-cogeneratore, illuminazione scale e giardino a led, motori elettrici dei cancello e portone del garage, motori elettrici della pompa di sollevamento dell’acqua, adeguamento impianto elettrici. Tutto senza spendere un euro.

Non solo. I singoli condomini (proprietari ma anche affittuari autorizzati dai proprietari come nel mio caso) potrebbero agganciare agli interventi “trainanti” anche gli interventi “trainati” come, ad esempio: sostituzione delle finestre e infissi, sistemi di oscuramento dal sole, impianto fotovoltaico e relativo accumulo, impianto domotico per il condominio e anche per le singole abitazioni fino ad arrivare a installare la wall-box (presa di ricarica per veicoli elettrici) nel posto macchina.

Tutto questo utilizzando il SuperBonus del 110%. Nella ipotesi che nessuno dei proprietari intenda utilizzare la detrazione fiscale del 110%, di tutti gli importi conseguenti agli interventi “trainanti e trainati” sopra descritti, c’è la possibilità di cedere il credito di imposta ai fornitori o alle banche o altri operatori finanziari. Saranno loro a pagare il 100% degli interventi potendo poi detrarre dalle proprie tasse il 110% delle fatture pagate.

Domattina quando vedo Vincenzo e Maurizio vedo di spiegare la situazione. Vi terrò informati.

Conegliano, 29/08/2020

Gianfranco Padovan

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